Das ABC der Baufinanzierung

Auf dieser Seite finden Sie nützliche Erläuterungen zum Thema Baufinanzierung.

Annuitätendarlehen

Auch Tilgungsdarlehen genannt. Die heute am meißten vereinbarte Darlehensform. Unkompliziert und günstig, weil keine anderen kostentreibenden Produkte, wie die mit viel Provisionen ausgestatteten Bausparverträge oder Lebensversicherungen vorhanden sind, die die Gesamtfinanzierung teuer, komplizierter und riskanter machen.

Darlehen mit gleich bleibender Zahlungsrate. Die Rate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Durch die Tilgung reduziert sich die Restschuld, so dass innerhalb der Rate der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.Bei den zu vereinbarenden Zinsbindungen ist von variabel bis zu 30 Jahren alles möglich. Hier hat man die größte Flexibilität.

Für Selbstnutzer ist diese Variante die kostengünstigste von allen Finanzierungsvarianten. Wird bei der Beratung Bausparen angeboten, kann man davon ausgehen, dass der Berater mehr seinen  eigenen Verdienst sieht als die Vorteile der Darlehensnehmer und somit ist der Berater nicht mehr unabhängig. Bei Banken oder Sparkassen am Schalter wird die Finanzierungsberatung mit  Bausparen seit eh und je mit allerlei Versprechungen verkauft.

Das liegt daran, dass der Berater zuerst seine Bank vertritt, die ihn schließlich bezahlt. Ist ja alles nicht schlimm, man sollte es nur wissen. Der angehende Bauherr sollte einen Berater haben, der genau diesen vertritt und niemand sonst.    

 

Anschlussfinanzierung

Alle Darlehensnehmer, dessen Immobilienfinanzierung in den nächsten

5 Jahren zur Disposition steht, können sich schon jetzt um ihre Anschlussfinanzierung kümmern und so die niedrigen Zinsen von heute sichern. 

Dafür gibt es folgende Gründe:

1. Bei Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von bis zu 10 Jahren enden diese vertragsgemäß.

2. Bei Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von mehr als 10 Jahren haben alle Darlehensnehmer trotzdem ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB.

 

Möglichkeiten:

Die Anschlussfinanzierung kann in Form einer Prolongation oder Umschuldung erfolgen. Bei der Prolongation werden lediglich die Konditionen neu vereinbart und man bleibt bei der gleichen Bank.

Der Darlehensvertrag an sich bleibt wie bisher bestehen und sein Inhalt dementsprechend unberührt, bis auf die neuen Konditionen (Zinsen).

Hierzu benötigt die Bank in der Regel auch keine weiteren Unterlagen vom Darlehensnehmer.

 

Sollten weitere Parameter des Darlehens geändert werden, kommt nur eine Umschuldung in Betracht. Diese kann, muß aber nicht mit einem Bankwechsel einhergehen. Ist das Angebot des bisherigen Produktgebers nicht mehr marktgerecht, bleibt allerdings nur der Wechsel. In diesen Fällen wird der Vorgang hinsichtlich der Unterlagen wie ein Neugechäft betrachtet. Dies birgt auch bei den Konditionen weitere Vorteile, weil Neukunden oft besser gestellt werden als Altkunden. Sowohl bei Prolongationen als auch bei Umschuldungen können die neuen Konditionen für die Zukunft reserviert werden. Somit kann der Darlehensnehmer die aktuell historisch günstigen Zinsen buchen und sichert sich so gegen einen eventuellen Zinsanstieg ab. Die Ersparnisse bei dieser Art der Anschlussfinanzierung sind enorm !

 

Auflassungsvormerkung

Eintragung im Grundbuch in Abteilung 2. Der Erwerber einer Immobilie wird vor vollzogener Eigentumsumschreibung in Abteilung 1 des Grundbuchs mit einer Auflassungsvormerkung in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen. Dies dient unter anderem auch als Schutz für den Käufer / Erwerber, da die Eigentumsumschreibung in Abteilung 1 teilweise sehr lange dauern kann.

 

Auszahlungskurs

Der Auszahlungskurs sagt aus, zu wieviel Prozent ein Darlehen ausgezahlt wird.

Sollte ein Darlehen nicht zu 100 % ausgezahlt werden, behält das Kreditinstitut einen Teil des Darlehens ein (Disagio) und belohnt diese Maßnahme mit einem Zinsrabatt. 

 

Bankabtretungsvertrag

Sicherungsvertrag der Ansprüche,

Wird bei Neubauvorhaben oft zwischen Bank, Baufirma und Bauherr abgeschlossen und regelt den reibungslosen Zahlungsverkehr zwischen Bank und Baufirma. Er gibt der Baufirma die Sicherheit, dass das Geld für die erbrachte Leistung auch tatsächlich bezahlt wird und nicht anderweitig ausgegeben werden kann. Trotzdem werden bei diesem Vertrag die Rechte der Bauherren nicht beschnitten, denn er entscheidet, wann wieviel Geld an die Baufirma fließt. Es ist eine kostenlose und gute Alternative zur Bankbürgschaft.

 

Bankbürgschaft

Die Bank bürgt für die Auszahlung des Darlehens an die Baufirma. Ist mit Kosten von 1 % - 1.5 % der Darlehenssumme verbunden, die der Bauherr zusätzlich aufbringen muß um die Sicherheit der Bezahlung an den Bauträger zu gewährleisten. Ist die teure Alternative zur Bankabtretung und deshalb nicht zu empfehlen. 

 

Bausparen

Teilt sich in 3 Phasen:

1. Ansparphase

2. Zuteilungsphase

3. Darlehensphase

Ist ein kostenpflichtiger Sparvertrag mit einer Bausparkasse und erst mal nicht mehr. Mittels des Vertrages wird ein Guthaben angespart, dass relativ wenig verzinst wird. Ist das Zielguthaben erreicht, endet die Ansparphase und es beginnt die Zuteilungsphase, die mit dem Eintritt in die Darlehensphase endet.

Beim Zinsdarlehen, also Darlehen mit Tilgungsaussetzung, wird ein Bausparvertrag oft als Tilgungsersatz verwendet. Ist der Bausparvertrag zugeteilt, löst er das Zinsdarlehen ab und man hat dann noch das Bauspardarlehen, dass relativ günstig verzinst ist. Allerdings ist dann die Tilgung wiederum ziemlich hoch, so dass die monatliche Rate gegenüber anderen Darlehensvarianten trotz niedriger Zinsen höher ausfallen kann.

Vorsicht: Der Zeitpunkt für die Auszahlung des Bauspardarlehens ist nicht garantiert und kann beim Zinsbindungsende des Zinsdarlehens, falls die Auszahlung sich verspätet, zu ziemlich teueren Zwischenfinanzierungen führen.  Dies nennt man Zuteilungsrisiko. Wird bei einer Finanzierungsberatung mit Bausparen gerne verschwiegen.

Ein schon vorhandener Bausparvertrag ist keine Garantie für ein Baudarlehen. Es erfolgt dann eine neue Bonitätsprüfung was fatale Folgen haben kann, weil man schon seit Jahren sein Haus finanziert und sich auf die Bausparksse verlassen hat. Zu dem hat das Darlehen auch nach 10 oder 15 Jahren die gleich hohe Restschuld wie am Anfang, weil noch kein Euro getilgt worden ist denn die Tilgung ist ja in den Bausparvertrag geflossen.

Darlehen von der Bank, Zinsen an die Bank, Tilgung aber nicht weil in ein anderes 2. Produkt. Hier sitzt der Kardinalfehler vieler Baufinanzierungen.

Eigentlich ist das System leicht zu durchschauen, trotzdem merken viele Bauherren das aber erst nach Jahren und damit viel zu spät. 

Beratungsintensiv ist diese Art der Finanzierung allemal, weil komplex.

Denn wäre sie einfach, hätte sie keiner ! 

 

Baunebenkosten

Beinhaltet sämtliche bei Neubau oder Kauf anfallende Kosten, die über den Kaufpreis, den Baugrundstückspreis und den Neubaukosten hinaus gehen. Hierzu gehören z.B. Makler, Notar, Grunderwerbsteuer, Vermesser, Prüfstatik, Baugenehmigung, Baustrom und -wasser, Versicherungen, Bauzinsen u.a.

Die Nebenkosten machen in der Regel 20 % der Gesamtkosten aus. 

 

Beleihungsauslauf

Die Banken ermitteln nach ihren internen Richtlinien den Wert einer Immobilie. Diesen Wert bezeichnet man als Beleihungswert. Je nach dem wie hoch der Darlehensbedarf eines Erwerbers zum Beleihungswert ist, spricht man von einem bestimmten Beleihungsauslauf. Der Auslauf ist für beide Seiten wichtig, weil er für den Produzenten das Risiko genau in Zahlen wieder gibt und auf der anderen Seite sich der Auslauf direkt auf die Zinsen auswirkt. Je höher der Beleihungsauslauf desto höher fallen die Zinsen für den Darlehensnehmer aus (Risikoaufschlag). Deshalb ist der Beleihungsauslauf für den Darlehensnehmer äußerst wichtig und sollte möglichst niedrig gehalten werden, um Kosten zu sparen. Ein guter Finanzierungsberater sollte daher immer den Auslauf berechnen und ihn möglichst gering halten. 

 

Bereitstellungszinsen

Zinsen, die von den Banken nach einer bestimmten Zeit für bereitgestellte, noch nicht ausgezahlte Darlehensbeträge erhoben werden. Der bereitstellungsfreie Zeitraum schwankt zwischen 4 Wochen und 6 Monate nach Darlehensaufnahme, kann aber auch individuell verhandelt werden. Für Neubauvorhaben sollte die bereitstellungsfreie Zeit möglichst lang sein.

 

Buchgrundschuld

Sicherheit, die ins Grundbuch eingetragen wird. Das valutierende Institut trägt die Grundschuld in Höhe des Darlehens im ersten Rang ins Grundbuch ein und schafft so eine zusätzliche wichtige Sicherheit für sich. Deshalb sind Hypothekenzinsen auch geringer als Ratenkreditzinsen, weil bei einem Ratenkredit diese Zusatzsicherheit nicht gegeben ist. Die Grundschuld wird beim Notar bestellt, der die Grundschuldurkunde der Bank bearbeitet. Die Grundschuld wird dann in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragen. Um diese zu löschen, bedarf es einer Löschungsbewilligung des Instituts.

 

Disagio oder Damnum

Auszahlungsdifferenz zwischen dem Darlehen und der tatsächlich ausgezahlten Gelder. Die Differenz wird einbehalten als eine Art Zinsvorauszahlung und wirkt sich positiv auf die Zinsen während der Zinsbindung aus. Ist in der Regel nicht empfehlenswert, weil die Differenz zum Darlehensbetrag aus Eigenmittel zusätzlich aufgebracht werden muß.

 

Effektivzins

Im Gegensatz zum Sollzins (früher Nominalzins) werden bei der Ermittlung des Effektivzins weitere Faktoren bei der Darlehensaufnahme berücksichtigt.

Bei Raten- oder Privatkrediten spielt der Effektivzins eine größere Rolle, weil er die Kosten genau anzeigt. Bei Immobiliendarlehen ist der Effektivzins weniger wichtig, weil die monatliche Rate aus Sollzins + Tilgungssatz einfach errechnet werden kann. Bei guten Kreditinstituten ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins sehr gering

(0,05 % - 0,08 %).

 

Eigenkapital

Vermögenswerte, die in Form von Barmittel, bezahlten Rechnungen oder bereits gekauften und bezahlten Baugrundstücken in die Finanzierung eingebracht und daher nicht mehr finanziert werden müssen. Wirkt sich unmittelbar auf den Beleihungsauslauf aus.

 

Eigenleistungen

Vom Bauherr erbrachte eigene Arbeitskraft bei der Herstellung des Bauvorhabens. Wird von den Gesamtkosten abgezogen und wirkt sich positiv auf den Beleihungsauslauf aus.

 

Ertragswert

Im Gegensatz zu Eigenheimen, die nach dem Verkehrswert taxiert werden, wird bei vermieteten Immobilien primär nach dem Ertragswert gesucht. Das liegt daran, weil diese banktechnisch als Kapitalanlage gelten und auch so bewertet werden. Der Vermieter ist also ein Kapitalanleger und die Mieteinnahmen sein Ertrag.

Der Verkehrswert hat bei vermieteten Immobilien nur so viel Bedeutung, um den Wert der Kapitalanlage zu bestimmen. Soll eine vermietete Immobilie aber beliehen werden, so wird immer auch der Ertragswert bestimmt, der in unterschiedlichen Regionen Deutschlands auch verschieden ist. In Berlin könnte man z.Z. den Ertragswert auf das Zwölffache der Jahresmiete bestimmen, in München auf das Vierundzwanzigfache.  Dies zeigt die Schwierigkeit, vermietete Immobilien zu bewerten.

 

Festdarlehen

Auch endfälliges Darlehen genannt, ist ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung. Tilgungsinstrument ist jetzt ein Alternativprodukt zum Tilgungsdarlehen (Annuitätendarlehen).

Die Restschuld bleibt gleich hoch, weil nur Zinsen an die Bank gezahlt werden. Gleichzeitig wird ein Tilgungsinstrument bespart und dort Vermögen aufgebaut, um später das Darlehen aus diesem Vermögen auf einen Schlag zu tilgen. Festdarlehen bieten nur dann Vorteile, wenn die Rendite des Tilgungsinstruments höher ist als die Sollzinsen des Hypothekendarlehens (Zinsdifferenzgeschäft). Auch bei Kapitalanlegern könnte ein Festdarlehen aus steuerlichen Gründen interessant sein.

 

Forwarddarlehen

Aus dem engl. "Vorwärts". Wette auf zukünftig steigende Zinsen.

Wenn die Zinsbindung für ein Darlehen ausläuft, bekommt der Darlehensnehmer  einen neuen Anschlusszins von seiner Bank, der sich am Zinsmarkt  der heutigen Zeit orientiert. Sind die Marktzinsen aber inzwischen gestiegen, so wird sich der Anschlusszins natürlich anpassen und sich auch erhöhen. Dies sollte nicht unterschätzt werden, weil die monatliche Rate ab Zinsanpassung (Prolongation) erheblich steigen kann und man unter Umständen in Schwierigkeiten kommen könnte. Genau da könnte ein Forwarddarlehen interessant sein, weil man über diese Möglichkeit die jetzt noch niedrigen Zinsen sich für die Zeit nach der Prolongation sichert. Ein Forwarddarlehen ist bis zu

5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung möglich und gibt natürlich sehr viel Planungssicherheit. Man kann auch über dieses Forwarddarlehen bis zu 5 Jahre im Voraus eine Umfinanzierung zu einer anderen Bank planen.  

Fazit: Jeder Baudarlehensbesitzer, dessen Zinsbindung in einigen Jahren ausläuft, und der denkt, dass die Zinsen in Zukunft steigen, sollte sich über ein Forwarddarlehen das jetzige Zinsniveau sichern.

 

Fördermittel

Unter Fördermittel versteht man zinsgünstige Darlehen, unter Umständen auch Zuschüsse staatlicherseits, die Bauherren oder Erwerber von Wohnimmobilien, die selbst genutzt werden, in die Finanzierung einbauen können. Die bekannteste Förderbank ist die KfW, die mit vielen Programmen den Eigenheimerwerb unterstützt. Man sollte diese Fördermittel auf jeden Fall in Anspruch nehmen, auch wenn manche Programme wenig flexibel sind. 

 

Grundbuch

Regelt die Rechtsverhältnisse an einer Immobilie oder Grundstück.

Abteilung 1: Eigentumsverhältnisse

Abteilung 2 : Beschränkungen, Baulasten, Dienstbarkeiten, Nießbrauch

Abteilung 3 : Belastungen (Grundschulden)

 

Grundwerttabelle

Nachschlagewerk über den Wert von Baugrundstücken in einer bestimmten Region. Immer, wenn ein Baugrundstück in einer Region verkauft wird, fließt der Kaufpreis in die Bewertung ein und wird statistisch aufgearbeitet. So kann man sich informieren, wie die Preise pro m² in seinem zukünftigen Baufeld liegen.

 

Immobilien-Kredit-Versicherung

übernimmt bei unverschuldeter Arbeitslosigkeit während der Finanzierungsphase

einen Teil der Raten für einen Zeitraum bis 5 Jahre. Kann man empfehlen, wenn diese Versicherung auch nicht ganz billig ist.

 

Mietkauf

Unter einem Mietkauf ist ein Kaufvertrag (fast ausschließlich über Immobilien) zu verstehen, der zunächst auf Mietbasis läuft. Das bedeutet, dass für eine gewisse Zeit eine Miete für ein Objekt gezahlt wird. Nach dieser Zeitspanne wird der Rest des "Kaufpreises" in einer Schlusssumme gezahlt. Ein Mietkaufvertrag ist meist die schlechtere Alternative einer Baufinanzierung, da sie zu einer längeren finanziellen Abhängigkeit führt und nicht das derzeitig niedrige Zinsniveau sichert.

Überwiegend besser fährt man mit einem günstigen Immobiliendarlehen.

Vergleicht man die finanzielle Belastung, die im Falle eines Mietkaufvertrages auftritt, mit dem einer herkömmlichen Baufinanzierung

mit den entsprechend staatlichen Leistungen, so kann man hier nur deutlich die Methode der Immobilienfinanzierung per Hypothekendarlehen empfehlen. Das Risiko, das man mit einem Mietkaufvertrag eingeht, ist um einiges höher. Was geschieht zum Beispiel bei einer Insolvenz des Anbieters der Immobilie? Denn bis zum Kauf ist ja das Mietkaufobjekt noch nicht Eigentum des Bewohners/Erwerbers. Unklar ist auch, was bei einer Übernahme durch einen anderen Eigner mit den bis dahin gezahlten Leistungen geschieht.

Ein Mietkaufvertrag ist in dieser Hinsicht wenig stichhaltig.

 

Mischzins

Oft setzt sich eine Komplettfinanzierung aus mehreren Teildarlehen mit unterschiedlichen Sollzinsen zusammen.

KfW - Darlehen und Hypothekendarlehen sind z.B. Teildarlehen einer Komplettfinanzierung. Die Summe der unterschiedlichen Sollzinsen dieser Teildarlehen ergeben den errechneten Mischzins einer Komplettfinanzierung.

Der Mischzins zeigt die Gesamtkondition der Komplettfinanzierung an und ist gut mit anderen Angeboten, z.B. der Hausbank, zu vergleichen.  

 

Nichtabnahme des Darlehens

Kommt ein Vertrag über ein Hypothekendarlehen rechtsgültig zu stande, so hat die Bank eine Bringepflicht aber auch der Darlehensnehmer eine Abnahmepflicht.

Nimmt der Darlehensnehmer das Darlehen nicht ab, so zahlt er eine Nichtabnahmegebühr, die in etwa der vollen Vorfälligkeitsentschädigung gleich kommt. Das kann schon richtig teuer werden.

 

Notaranderkonto

Ein auf den Namen des Notars eingerichtetes Bankkonto zur vorübergehenden treuhänderischen Verwahrung von Fremdgeldern. Das Notaranderkonto ermöglicht die vorzeitige Darlehensauszahlung zur Kaufpreisabwicklung, solange die Grundschuld noch nicht bzw. nicht ranggerecht eingetragen ist.

 

Notarbestätigung

Sollte eine fristgerechte Eintragung im Grundbuch zum Auszahlungstermin nicht möglich sein, kann der Notar gegenüber der Bank betätigen, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Diese notarielle Rangbeschreibung ermöglicht die Auszahlung des Darlehens, auch wenn die Grundschuld noch nicht im Grundbuch eingetragen wurde.

 

Pfandfreigabe

Beim Verkauf des beliehenen Hauses oder der Eigentumswohnung muß eine Freigabe durch die Bank erfolgen, damit das Haus oder die Wohnung lastenfrei verkauft werden kann und die neue Bank gegebenfalls ihre Grundschuld eintragen kann.

 

Pfandtausch

Wenn man ein bestehendes Hypothekendarlehen auf eine andere Immobilie überträgt, so nennt man dies Pfandtausch. Die Bank löscht die alte Grundschuld und trägt diese ins neue Grundbuch ein, nach dem sie dem Pfandtausch zugestimmt hat. Vorher wird das neue Objekt geprüft. Man umgeht durch Pfandtausch eine neue Finanzierung mit eventueller Vorfälligkeitsentschädigung des alten Darlehens.   

 

Prolongation

Verlängerung eines bestehenden Darlehens bei Ablauf der Zinsfestschreibung.

Zu diesem Zeitpunkt müssen die Konditionen neu verhandelt werden.

 

Riesterdarlehen

Mittels eines Riesterdarlehens beteiligt sich der Staat an der Tilgung Ihres Eigenheims. Besonders interessant bei Bauherren mit Kindern. Allerdings bietet das Riesterdarlehen nicht nur Vorteile, sondern hat auch Nachteile. Hier ist eine intensive, individuelle Beratung nötig. 

 

Schätzkosten

Kosten, die ein Kreditinstitut für die Wertermittlung einer Immobilie erheben kann. Gute Immobilienbanken verzichten auf die Wertermittlungskosten.  

 

Schuldhaftentlassung

Entlassung eines Mitdarlehensnehmer aus einem Darlehensvertrag. Wird oft  durch Schuldeintritt eines anderen Darlehensnehmers im Bankvertrag geregelt.

Passiert allerdings eher selten, weil die Bank zustimmen muss und Gebühren für den Schuldtausch erhebt.

 

Schuldübernahme

Bei Verkauf einer Immobilie kann der neue Erwerber den alten Darlehensvertrag mit allen Konditionen übernehmen. Die Bank macht eine Bonitätsprüfung und kann der Schuldübernahme zustimmen. Der Veräußerer spart sich dann die Vorfälligkeitsentschädigung. Der Erwerber muß allerdings den Darlehensvertrag so übernehmen, wie er ist, auch wenn er vielleicht bei Neuabschluss bessere Konditionen bekommen hätte. 

 

Sondertilgung

Zusätzliche Tilgungsleistung, die ein Darlehensnehmer über die vereinbarte Tilgung hinaus vornehmen kann. Die Höhe der Sondertilgung ist Verhandlungssache und kann einmal im Jahr vorgenommen werden. Dieses Recht ist Vertragsbestandteil, es ist aber keine Zahlungspflicht sondern ein Recht. 

 

Sollzins

Zusammen mit der anfgl. Tilgung entscheidend für die Monatliche Rate eines Hypothekendarlehens. Durch den Effektivzins werden die Gesamtkosten des Darlehens dargestellt.

 

Umkehrhypothek

Relativ neu und in Fachkreisen auch Reverse Mortgage genannt. Das Prinzip ist einfach: Wer eine Immobilie besitzt, kann diese mit einem Kredit beleihen, für den weder Zins noch Tilgung fällig werden. Je nach Wunsch wird das Geld entweder als Rente oder komplett ausgezahlt. Das Darlehen plus Zinsen wird erst bei Ableben des Darlehensnehmers oder bei Verkauf der Immobilie fällig.

 

 

Umschuldung

Am Ende einer Zinsfestschreibung könnte man sein Darlehen auch tilgen oder teiltilgen oder auch bei einer anderen Bank umschulden. Die Restschuld wird von der neuen Bank übernommen, die damit die alte Bank ablöst.

Am Ende einer Zinsfestschreibung sollte generell über eine Umschuldung nachgedacht werden, weil Neukunden oft bessere Konditionen bekommen als Altkunden.

Dieses Prozedere ist ziemlich einfach für den Darlehensnehmer, da die Banken die Grundschuldangelegenheiten untereinander klären.

 

Variabler Zins

Hier gibt es keinen festen Zins und auch keine Zinsbindung. Der Zins wird in der Regel alle 3 Monate dem Marktzins angepaßt und ist jetzt Schwankungen unterworfen. Dafür ist das Darlehen auch jederzeit kündbar. Ist gut geeignet für zeitlich begrenzte Zwischenfinanzierungen, oder als Teildarlehen, in eine Komplettfinanzierung eingebaut, um den Mischzins zu reduzieren. 

 

Verkehrswert

Die Bank prüft vor Zusage eines Hypothekendarlehens den Wert der zu beleihenden Immobilie durch einen Wertgutachter. Dieser stellt den Verkehrswert der Immobilie fest und vergleicht diesen mit dem Kaufpreis.

Dies dient der Ermittlung des genauen Beleihungsauslaufs und der Verwertbarkeit des Objekts. Kaufpreis und Verkehrswert sollten also dicht beieinander liegen, sonst könnte das Kreditinstitut die Finanzierung ablehnen oder nur mit Auflagen begleiten. 

 

Volltreckungsunterwerfung

In den Grundschuldbestellungsurkunden sind auf Verlangen des Gläubigers meist zwei Vollstreckungsunterwerfungen vorgesehen.

Der Eigentümer unterwirft sich "dinglich" in das Grundstück, der Darlehensnehmer "persönlich" in sein gesamtes Vermögen. Sind Sie zugleich Eigentümer und Darlehensnehmer müssen Sie beide Vollstreckungsunterwerfungen abgeben.

Aufgrund dieser Erklärungen erhält der Gläubiger ohne Durchführung eines oft langwierigen und teuren gerichtlichen Verfahrens einen Vollstreckungstitel.  Dieser Vollstreckungstitel ist für die Durchführung von Vollstreckungsmaßnahmen (Pfändungen, Versteigerung) zwingend notwendig. Der Gläubiger erhält diesen in Gestalt der sog.  vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde direkt vom Notar. Gläubiger machen die Auszahlung des Darlehens i.d.R. vom Erhalt der vollstreckbaren Ausfertigung abhängig.

 

Vorfälligkeitsentschädigung

Entschädigungszahlung an das Kreditinstitut für entgangenen Zinsgewinn bei vorzeitiger Tilgung des Darlehens während der Zinsfestschreibung. Je nach Restlaufzeit, Zinsniveau und Darlehenshöhe kann diese Entschädigung nicht unerheblich sein. Grundsätzlich kann eine vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens nur mit Zustimmung der jeweiligen Bank erfolgen,  Ausnahme ist ein Verkauf der Immobilie. 

 

Zinsfestschreibung (Zinsbindung)

Vereinbarte zeitliche Frist, in der der Zinssatz für ein Darlehen festgeschrieben ist. In der Regel sind die Zinsen bei vielen Hypothekendarlehen 10 Jahre fest.

Man kann aber alle möglichen Laufzeiten (Fristen) zwischen variabel und

30 Jahren wählen. 

 

Zweckerklärung

Für alle Beteiligten (Eigentümer/Darlehensnehmer) ist die Frage von Bedeutung, wessen bzw. welche Forderungen abgesichert werden.

Die Antwort auf diese Frage kann der Grundschuldbestellungsurkunde im Regelfall nicht entnommen werden. Der Vorteil, dass Grundschuld und persönliches Schuldversprechen mehrmals zur Absicherung von Verbindlichkeiten eingesetzt werden können, geht damit einher, dass beiden Rechten nicht entnommen werden kann, weiche Verbindlichkeiten gerade abgesichert werden.

Diese Festlegung der abgesicherten Forderungen muss mittels gesonderter schriftlicher Vereinbarung mit dem Gläubiger, einer sog. Zweckerklärung/Sicherungsabrede erfolgen. Die Zweckerklärung ist das rechtliche Bindeglied zwischen den Sicherheiten und den gesicherten Verbindlichkeiten. In dieser Vereinbarung ist klar abzugrenzen , für wessen und welche Verbindlichkeiten der Eigentümer und der Darlehensnehmer mit den zur Verfügung gestellten Sicherheiten haften.

 

Zwischenfinanzierung

wie der Begriff es schon sagt, dient diese Finanzierung für eine kurze Laufzeit, wenn demnächst größeres Kapital, eventuell durch den Verkauf eines Hauses erwartet wird, man aber schon ein neues Haus finanzieren muß. In der Regel läuft eine Zwischenfinanzierung maximal 2 Jahre. Man kann aber auch variabel und damit unabhängig zwischenfinanzieren.