Grundbuch

 

Regelt die Rechtsverhältnisse an einer Immobilie oder Grundstück.

Das Grundbuch gliedert sich in drei Abteilungen.

 

Abteilung 1: 

Die erste Abteilung dokumentiert die Besitzverhältnisse, listet also Eigentümer, möglicherweise auch Eigentümergemeinschaft oder einen Erbbauberechtigten auf. Wer eine Immobilie kaufen möchte, kann anhand dieses Eintrages sichergehen, dass sein Verhandlungspartner das Grundstück tatsächlich verkaufen darf. Selbst im Falle einer Erbschaft oder wenn der Kaufvertrag schon unterzeichnet ist, geht die Immobilie erst  mit der Eintragung des neuen Besitzers wirklich in dessen Eigentum über.  

 

Abteilung 2:

Im zweiten Teil listet das Grundbuch Lasten und Beschränkungen auf. Häufig sind dort Wegerechte verzeichnet. Das bedeutet, dass ein Nachbar zur Zufahrt seines Geländes die betreffende Parzelle überqueren darf.

Auch Rechte für Wasser-, Strom- oder Gasleitungen sind hier dokumentiert. Der Besitzer muss das Vorhandensein der Leitungen sowie mögliche Reparaturarbeiten akzeptieren und darf keine dauerhaften Bauwerke über oder in der Nähe der Leitungen errichten. 

Vorkaufsrechte, Wohnrechte und Hinweise auf ein Sanierungsgebiet werden neben vielen anderen Einträgen ebenfalls in der zweiten Abteilung festgehalten. Solche Einträge sind auch für das Baufinanzierungsrecht relevant. Schließlich verringern sich die Nutzungsmöglichkeiten und damit der Gesamtwert eines Anwesens, wenn ständig ein Weg für den Nachbarn zu dessen Garten freigehalten werden muss, oder wenn ein Verwandter des Vorbsitzers Wohnrecht genießt.

Ob das Grundstück Teil eines laufenden Insolvenzverfahrens oder einer Testamentvollstreckung ist, geht ebenfalls aus den Grundbucheintragungen hervor. Besonders wichtig ist die Auflassungsvormerkung. Sie wird direkt nach dem Abschluss des Kaufvertrags durch den Notar vorgenommen und sichert die Immobilie vorläufig für den neuen Besitzer, bis der Kaufpreis beglichen und der Verwaltungsakt abgeschlossen ist.

 

Abteilung 3: Belastungen (Grundschulden)

Im Hinblick auf das Baufinanzierungsrecht ist der dritte Teil des Grundbuchs besonders wichtig. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sind dort verzeichnet. Wer ein Grundstück kauft, sollte sichergehen, dass der Vorbesitzer alle diese Belastungen abgelöst hat.

Andernfalls würde der Käufer sie übernehmen und sollte dann natürlich den Kaufpreis entsprechned mindern.

Benötigen Sie selbst eine Baufinanzierung, wird sich der Kreditgeber über das Baufinanzierungsrecht absichern wollen. Die Bank oder der Baufinanzierer lässt hierfür ein Grundpfandrecht, üblicherweise eine Grundschuld oder eine Hypothek, in Abteilung drei des Grundbuchs eintragen. Das garantiert dem Kreditgeber, dass es per Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung die Immobilie zu Geld machen kann, falls der Kreditnehmer  Zins und Tilgung schuldig bleibt.

 

Üblicherweise haben aber beide Seiten ein elementares Interesse daran, den Finanzplan wie vereinbart einzuhalten. Bevor es zur Verwertung kommt, gilt es, alle Möglichleiten zu nutzen, um die Baufinanzierung noch zu retten. Bei einem Engpass von kurzer Dauer kann beispielsweise ein Lombardkredit helfen.  

 

Grundbucheintragungen sind vertraulich. Nur der Eigentümer ist dazu unumschränkt berechtigt. Zur Abwicklung eines Kaufs oder Erbschaft darf auch der Notar den Grundbuchauszug anfordern. Bei Verkaufsverhandlungen sollte aber der jeweilige Eigentümer den aktuellen Grundbuchauszug vorlegen, denn nur wer sieht was er kauft kann auch kaufen. Dazu gehört die Objektbesichtigung und selbstverständlich auch die Grundbuchbesichtigung.